पुनर्विक्रय फ्लैटों पर स्टाम्प ड्यूटी

एक पुनर्विक्रय फ्लैट एक ऐसी संपत्ति है जो पहले से ही किसी और के स्वामित्व में है और वर्तमान मालिक द्वारा बेची जा रही है। यह एक नई या निर्माणाधीन संपत्ति से अलग है, क्योंकि खरीदार पुनर्विक्रय फ्लैट लेनदेन में एक पूर्व-स्वामित्व वाली संपत्ति खरीद रहे हैं।

स्टाम्प ड्यूटी पुनर्विक्रय फ्लैटों के संबंध में निष्पादित कानूनी दस्तावेजों पर राज्यों द्वारा लगाई गई राशि है, और यह विलेख को वैध बनाता है। यह आमतौर पर किसी संपत्ति के बेचे गए मूल्य के एक प्रतिशत के रूप में लिया जाता है और राज्य के अनुसार अलग-अलग होगा। अधिकांश राज्यों में पुनर्विक्रय फ्लैट पंजीकरण शुल्क 1% है। उदाहरण के लिए, चेन्नई में, यह रीसेल मार्केट या एग्रीमेंट वैल्यू प्लस पंजीकरण शुल्क के रूप में 7% है।

बिक्री विलेख पंजीकृत करने, लेन-देन की वैधता सुनिश्चित करने और खरीदार के स्वामित्व अधिकारों की रक्षा करने के लिए स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना अनिवार्य है। अक्सर, लोग मानते हैं कि पुनर्विक्रय फ्लैटों पर कोई स्टाम्प शुल्क नहीं है। वास्तव में, चाहे वह पहली बिक्री हो या बाद की बिक्री, सभी रियल एस्टेट लेनदेन पर स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क लगता है।

1899 के भारतीय स्टाम्प अधिनियम की धारा 3 के अनुसार, सभी प्रकार की संपत्तियों की बिक्री पर स्टाम्प शुल्क देय है-एक निर्माणाधीन फ्लैट, एक रेडी-टू-मूव-इन फ्लैट, या एक पुनर्विक्रय फ्लैट। जब किसी संपत्ति का बिक्री विलेख पंजीकृत हो जाता है, तो स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान किया जाएगा। जिस राज्य में संपत्ति पंजीकृत की जा रही है, वह स्टाम्प शुल्क निर्धारित करता है।

पुनर्विक्रय फ्लैटों पर स्टाम्प ड्यूटी संपत्ति के बाजार मूल्य या अनुबंध मूल्य, जो भी अधिक हो, के आधार पर गणना की जाती है। सरकार की सर्कल दर या दिशानिर्देश मूल्य द्वारा निर्धारित बाजार मूल्य की तुलना बिक्री विलेख में समझौते के मूल्य से की जाती है। लागू स्टाम्प शुल्क, जिसे प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है, फिर उच्च मूल्य पर लागू किया जाता है।

उदाहरण के लिए, अगर चेन्नई में एक पुनर्विक्रय फ्लैट का बाजार मूल्य ₹50 लाख है, लेकिन अनुबंध मूल्य केवल ₹45 लाख है, तो ₹50 लाख पर 7 प्रतिशत की दर से स्टाम्प शुल्क लागू होगा। तो इस मामले में स्टाम्प शुल्क ₹ 3.5 लाख होगा। इसके अलावा, पंजीकरण शुल्क भी लिया जाता है। यह आमतौर पर संपत्ति के मूल्य के 1 प्रतिशत के रूप में चार्ज किया जाता है। दरें और नियम राज्य के अनुसार बदलते हैं; इसलिए, उन्हें स्थानीय अधिकार क्षेत्र के साथ जांचा जाना चाहिए।

एक फ्लैट पुनर्विक्रय लेनदेन में, दो पक्ष खरीदार और विक्रेता शामिल होते हैं। तो, पुनर्विक्रय फ्लैट स्टाम्प शुल्क का भुगतान कौन करता है?

• आमतौर पर, पुनर्विक्रय फ्लैट लेनदेन में, स्टाम्प का भुगतान करने का शुल्क खरीदार पर पड़ता है।

• पंजीकरण के इंस्ट्रूमेंट्स के आधार पर स्टाम्प ड्यूटी अलग-अलग होती है। उदाहरण के लिए, एक बिक्री विलेख पर लगाया गया स्टाम्प शुल्क और एक उपहार विलेख पर स्टाम्प शुल्क अलग-अलग होता है।

• बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर विक्रेता द्वारा वहन किया जाएगा; लगाया गया स्टाम्प शुल्क, सामान्य तौर पर, खरीदार द्वारा वहन किया जाना चाहिए।

• एक्सचेंज ट्रांजेक्शन के लिए, जहां पार्टियां लेनदेन के बजाय संपत्तियों का आदान-प्रदान करने के लिए सहमत होती हैं, दोनों पार्टियां आमतौर पर उन्हें मिलने वाली संपत्तियों पर स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होती हैं। यहाँ, दोनों पक्ष अनिवार्य रूप से खरीदार और विक्रेता हैं।

पुनर्विक्रय फ्लैटों पर स्टाम्प शुल्क शुल्क आमतौर पर देय होते हैं, लेकिन कुछ राज्यों में छूट या रियायतें हैं।

• उदाहरण के लिए, महाराष्ट्र मूल खरीद के एक से तीन साल के बीच खरीदी गई संपत्तियों की पुनर्विक्रय पर स्टाम्प शुल्क में छूट प्रदान करता है।

• कुछ राज्य महिलाओं और वरिष्ठ नागरिकों के लिए छूट भी देते हैं, जिससे स्टाम्प ड्यूटी का भार कम हो सकता है.

• ये छूट और छूट राज्य-विशिष्ट हैं और समय के साथ बदलाव के अधीन हैं।

• वर्तमान प्रावधानों को समझने और यह निर्धारित करने के लिए कि क्या उनसे कोई लाभ प्राप्त किया जा सकता है, स्थानीय अधिकारियों से परामर्श करें।

पुनर्विक्रय फ्लैट पर स्टाम्प शुल्क का भुगतान करने के लिए, सामान्य नियम के रूप में निम्नलिखित दस्तावेजों की आवश्यकता होती हैः

• बिक्री विलेख या परिवहन विलेखः एक कानूनी डॉक्यूमेंट विक्रेता से खरीदार को स्वामित्व की बिक्री और हस्तांतरण को दर्शाता है।

• एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेटः यह इस बात के सबूत के तौर पर जारी किया जाएगा कि प्रॉपर्टी पर कोई बकाया या उत्तरदायित्व नहीं है।

• पहचान प्रमाणः मूल पहचान प्रमाण, जैसे आधार कार्ड, पासपोर्ट, और दोनों पक्षों का वोटर आई.डी कार्ड।

• एड्रेस प्रूफः प्रस्तुत किए जाने वाले दस्तावेजों में यूटिलिटी बिल, राशन कार्ड और आधार कार्ड शामिल हैं।

• पैन कार्डः एक पैन कार्ड की आवश्यकता होगी।

• तस्वीरेंः खरीदार और विक्रेता की पासपोर्ट आकार की तस्वीरें।

• अनापत्ति प्रमाणपत्र (एन.ओ.सी): यह हाउसिंग सोसाइटी के तहत संपत्तियों के लिए आवश्यक है, विशेष रूप से उन मामलों में जहां उक्त संपत्ति पर पहले से ही गिरवी हैं।

• पिछला शीर्षक कार्यः संपत्ति पर स्वामित्व की श्रृंखला दिखाता है

• संपत्ति कर के भुगतान पर प्राप्तियांः अब तक के टैक्स पर पूर्ण भुगतान का संकेत देना होगा।

• भूमि उपयोग प्रमाणपत्रः आवश्यक है यदि भूमि का उपयोग अन्य उद्देश्यों के लिए किया जाता है।

• बिल्डिंग प्लान अप्रूवलः निर्माण या संशोधन के तहत संपत्ति के मामले में आवश्यक है।

• गवाह का प्रमाणः पंजीकरण के दौरान गवाह विवरण की आवश्यकता होती है।

• संपत्ति रिकॉर्डः ये भूमि रिकॉर्ड हैं जो संपत्ति के बारे में विवरण रखते हैं।

• मूल कार्यः मूल दस्तावेज जो लेन-देन से संबंधित हैं।

स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान करने के तीन तरीके हैं।

• फिजिकल स्टाम्प पेपरः इस पारंपरिक विधि में अधिकृत विक्रेताओं से गैर-न्यायिक स्टाम्प पेपर खरीदना शामिल है। फिर, ट्रांजेक्शन विवरण को स्टाम्प पेपर पर या तो पेन या टाइपराइटर से भरा जाता है। यह प्रणाली बोझिल हो सकती है क्योंकि कुछ वेंडर स्टाम्प पेपर बेच रहे हैं, और कभी-कभी, मात्रा कम हो सकती है, खासकर जब स्टाम्प की राशि अधिक हो।

• ई-स्टैम्पिंगः ई-स्टाम्पिंग एक सुरक्षित ऑनलाइन प्रक्रिया है जिसे स्टाम्प पेपर की जालसाजी का मुकाबला करने के लिए पेश किया गया है। यह चुनिंदा राज्यों में उपलब्ध है। आप स्टॉक होल्डिंग कॉर्पोरेशन ऑफ इंडिया लिमिटेड (एसएचसीआईएल) की वेबसाइट पर जा सकते हैं, अपने राज्य का चयन कर सकते हैं और ई-स्टैम्पिंग प्रक्रिया पूरी कर सकते हैं। ई-स्टैम्पिंग प्रक्रिया के लिए भुगतान के विभिन्न रूपों में डेबिट/क्रेडिट कार्ड, चेक, डिमांड ड्राफ्ट और इंटरनेट बैंकिंग शामिल हैं। भुगतान करने पर, यूआईएन नामक एक यूनिक नंबर वाला ई-स्टाम्प सर्टिफिकेट दिया जाता है और इसकी प्रामाणिकता की जांच की जा सकती है। ई-स्टाम्पिंग सुविधाजनक है और डुप्लिकेट ई-स्टाम्प की अनुमति नहीं देता है।

• फ्रैंकिंगः फ्रैंकिंग में किसी अधिकृत फ्रैंकिंग एजेंट या बैंक के माध्यम से स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान करना शामिल है। एजेंट डॉक्यूमेंट को चिपकने वाले स्टाम्प से चिह्नित करने के लिए एक फ्रैंकिंग मशीन का उपयोग करता है, जो स्टाम्प शुल्क के भुगतान की पुष्टि करता है। शुल्क, लेन-देन मूल्य का एक छोटा सा प्रतिशत, अग्रिम भुगतान किया जाता है। उदाहरण के लिए, बेंगलुरु में, फ्रैंकिंग शुल्क अनुबंध मूल्य का 0.1% हैं और बिक्री विलेख निष्पादन के दौरान स्टाम्प शुल्क के खिलाफ समायोजित किए जाते हैं।

रीसेल प्रॉपर्टी खरीदारों को गुड्स एंड सर्विसेज टैक्स (जी.इस.टी) का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है। निर्माणाधीन संपत्तियों के मामले में, जी.इस.टी सीधे लागू होता है क्योंकि यह एक कार्य अनुबंध है। चूंकि फ्लैट अचल संपत्ति हैं, इसलिए फ्लैट पुनर्विक्रय के लिए लेनदेन के लिए जी.इस.टी के भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है। इसलिए, कोई जी.इस.टी चालान शामिल नहीं है।

हालांकि, अगर निर्माण के दौरान जी.इस.टी का भुगतान किया गया था, तो इसे संपत्ति की समग्र लागत में जगह मिल सकती है, और इसलिए, खरीदारों को अप्रत्यक्ष रूप से इनका सामना करना पड़ेगा, भले ही कोई जी.इस.टी चालान न हो।

संपत्ति की बिक्री तभी मान्य है जब उचित स्टाम्प शुल्क का भुगतान किया जाता है। इस स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान न करने पर निम्नलिखित परिणाम हो सकते हैंः

• स्टाम्प शुल्क जुर्माना भुगतान न किए गए शुल्क के प्रतिशत के रूप में या एक निश्चित जुर्माना के रूप में लगाया जा सकता है। इन दंडों को समय के साथ बढ़ाया जाता है।

• पेनल्टी के अलावा, इस राशि पर ब्याज़ लग सकता है, जिससे कुल डेब्ट राशि जुड़ सकती है।

• अधिकारी राशि की वसूली के लिए कानूनी कार्रवाई कर सकते हैं, जिससे संभावित रूप से आधिकारिक अदालत के आरोप लग सकते हैं।

• संपत्ति को कानूनी रूप से तभी पंजीकृत माना जाएगा जब स्टाम्प शुल्क का विधिवत भुगतान किया जाए। अन्यथा, वास्तविक स्वामित्व नहीं होगा।

• अनपेड स्टाम्प ड्यूटी के कारण बाद में संपत्ति के लेन-देन में या संपत्ति के खिलाफ लोन्स लेते समय समस्याएं हो सकती हैं।

• चरम मामलों में, अधिकारी तब तक संपत्ति को जब्त कर सकते हैं या उस पर ग्रहणाधिकार लगा सकते हैं जब तक कि बकाया राशि का भुगतान नहीं हो जाता है।

पुनर्विक्रय संपत्तियों से एकत्र किए गए स्टाम्प शुल्क के खरीदार और सरकार के लिए कई फायदे हैं। वे हैंः

• कानूनी वैलिडेशनः स्टाम्प ड्यूटी संपत्ति के लेन-देन में उचित वैधता सुनिश्चित करती है और स्वामित्व को लेकर पार्टियों के बीच विवादों को कम करती है।

• स्वामित्व का प्रमाणः एक मुद्रांकित संपत्ति डॉक्यूमेंट खरीद के प्रमाण के रूप में कार्य करती है और खरीदार के अधिकारों की रक्षा करती है।

• सरकारी राजस्वः स्टाम्प ड्यूटी राज्य के राजस्व का हिस्सा है, जो इंफ्रास्ट्रक्चर को बेहतर बनाने और सार्वजनिक उपयोगिताओं के लिए भुगतान करने में मदद करता है।

• धोखाधड़ी को रोकेंः स्टाम्प ड्यूटी एक अनिवार्य आवश्यकता है। तो, यह संपत्ति लेनदेन का एक सत्यापन योग्य रिकॉर्ड है और धोखाधड़ी वाली बिक्री को कम करता है।