स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क

सरल शब्दों में, संपत्ति पंजीकरण का अर्थ है, संपत्ति के शीर्षक को उसके पिछले मालिक से नए मालिक (जिसके नाम पर संपत्ति पंजीकृत की जा रही है) को हस्तांतरित करना। इस प्रक्रिया में पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 के अनुसार नए मालिक के नाम पर संपत्ति दस्तावेजों का पंजीकरण शामिल है।

किसी संपत्ति की पंजीकरण प्रक्रिया को पूरा करने के लिए, संपत्ति के नए मालिक को संबंधित राज्य सरकार को दो प्रकार के शुल्क का भुगतान करना होता है-स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क। स्टाम्प शुल्क का भुगतान कई तरीकों से किया जा सकता है जैसे कि केवल भौतिक स्टाम्प पेपर खरीदकर, ई-स्टाम्पिंग शुल्क का भुगतान करके या किसी फ्रैंकिंग एजेंट को फ्रैंकिंग शुल्क का भुगतान करके। किसी भी तरह की परेशानी से बचने के लिए सुनिश्चित करें कि आप स्टाम्प ड्यूटी के पूरे शुल्क का भुगतान करें।

यह जानना ज़रूरी है कि आपकी नई खरीदी गई प्रॉपर्टी के लिए स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करते समय किन सभी दस्तावेजों की ज़रूरत होती है। यहां एक आसान सूची दी गई हैः

• विक्रेता के नाम पर बिक्री विलेख और भूमि मालिक के शीर्षक दस्तावेज

• पिछले 3 महीनों की टैक्स रसीदें और किसी भी बकाया लोन राशि के मामले में नवीनतम बैंक स्टेटमेंट

• पंजीकृत विकास समझौता (यदि समझौता संयुक्त विकास संपत्ति के संबंध में है)

• पावर ऑफ अटॉर्नी (ओं), यदि कोई हो

• सभी पहले से पंजीकृत समझौतों की एक प्रति (पुनर्विक्रय संपत्ति के मामले में)

• आरटीसी (रिकॉर्ड्स ऑफ राइट्स एंड टेनेंसी कॉर्प्स)

• वर्तमान तिथि तक बोझ का प्रमाण पत्र।

• बिजली का बिल

अन्य हितधारकों से भी कुछ दस्तावेज प्राप्त करने हैं। इनमें उस अपार्टमेंट एसोसिएशन से एक एन.ओ.सी शामिल हो सकता है जहां संपत्ति स्थित है, एक स्वीकृत भवन योजना, बिल्डर से एक अधिभोग/कब्जे का प्रमाण पत्र, और यदि यह एक सहकारी समूह आवास समिति है तो प्रमाणपत्र साझा करें।

किसी प्रॉपर्टी के लिए स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान भुगतान के निम्नलिखित तीन तरीकों में से किसी एक में किया जा सकता हैः

• फिजिकल स्टाम्प पेपरः यह संपत्ति पंजीकरण का क्लासिक तरीका है। आप गैर-न्यायिक स्टाम्प पेपर खरीदते हैं और उन पर लेनदेन का विवरण टाइप किया जाता है। भुगतान किए जाने वाले स्टाम्प शुल्क की राशि यह निर्धारित करती है कि आपको कितने स्टाम्प पेपर प्राप्त करने होंगे।

• ई-स्टैम्पिंगः जैसा कि नाम से पता चलता है, ई-स्टैम्पिंग मूल रूप से इलेक्ट्रॉनिक रूप से या ऑनलाइन की जाती है। स्टॉक होल्डिंग कॉर्पोरेशन ऑफ इंडिया लिमिटेड सभी ई-स्टाम्प किए गए पेपरों पर नज़र रखता है। यह प्रक्रिया को आसान बनाता है और जालसाजी को रोकता है।

• फ्रैंकिंगः तीसरा मोड फ्रैंकिंग है, जो केवल एक अधिकृत फ्रैंकिंग एजेंट की प्रक्रिया है जो यह पुष्टि करने के लिए कि आपने स्टाम्प शुल्क का भुगतान कर दिया है, डॉक्यूमेंट पर स्टाम्प लगाता है। इन एजेंटों (आमतौर पर बैंकों) के पास एक फ्रैंकिंग मशीन होती है जिसका उपयोग एक विशेष चिपकने वाले स्टाम्प के साथ डॉक्यूमेंट को लेस करने के लिए किया जाता है। फ्रैंकिंग शुल्कों का भुगतान अलग से किया जाता है लेकिन स्टाम्प शुल्क की कुल राशि के मुकाबले समायोजित किया जाता है।

संपत्ति की खरीद पर लागू स्टाम्प शुल्क कई कारकों द्वारा निर्धारित किया जाता है। यहां उन कुछ कारकों की सूची दी गई है जो स्टाम्प ड्यूटी निर्धारित करते हैं जिसका भुगतान आपको अपनी नई प्रॉपर्टी पर करना होगाः

• जैसा कि पहले बताया गया है, स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क संपत्ति के कुल बाजार मूल्य का एक प्रतिशत है। इसे ध्यान में रखते हुए, नई इमारतों पर पुराने भवनों की तुलना में अधिक शुल्क लगेगा, जिनके मूल्यों में समय के साथ गिरावट आई है।

• अगर राज्य सरकार वरिष्ठ नागरिकों को शुल्क पर कुछ सब्सिडी देती है, तो मालिक की उम्र स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क को भी प्रभावित करती है।

• अगर राज्य सरकार पुरुषों और महिलाओं से अलग-अलग दरें लेती है, तो मालिक का लिंग भी एक कारक है.

• संपत्ति का उपयोग या उद्देश्य भुगतान किए जाने वाले स्टाम्प शुल्क को भी प्रभावित करता है। एक मानक के रूप में, सुविधाओं, उन्नत सेवाओं और सुरक्षा की आवश्यकता के कारण आवासीय भवनों की तुलना में संपत्तियों पर अधिक शुल्क और प्रतिबंध लगते हैं।

• मुंबई जैसे कुछ शहरों में, पॉश, शहरी क्षेत्र में स्थित एक संपत्ति शहर के बाहरी इलाके में एक संपत्ति की तुलना में अधिक स्टाम्प शुल्क आकर्षित कर सकती है।

• किसी संपत्ति पर लागू स्टाम्प ड्यूटी शुल्क पुस्तकालय, स्विमिंग पूल, जिम, कम्युनिटी हॉल आदि जैसी सुविधाओं की उपलब्धता से भी प्रभावित होते हैं।

संपत्ति पंजीकरण भूमि शुल्क की गणना बाजार मूल्य या संपत्ति के अनुबंध मूल्य, जो भी अधिक हो, के आधार पर की जाती है। आम तौर पर, स्टाम्प ड्यूटी अधिकारी किसी संपत्ति का मूल्य तय करने के लिए संबंधित राज्य सरकार द्वारा प्रकाशित स्टाम्प ड्यूटी रेडी रेकनर का उपयोग करते हैं।

संपत्ति के मूल्य के अलावा, अन्य कारक जैसे संपत्ति का स्थान, संपत्ति में मंजिलों की संख्या, संपत्ति का उपयोग, खरीदार का लिंग और उम्र भी लागू पंजीकरण शुल्क निर्धारित करते हैं।

कई बार, खरीदार संपत्ति की कीमत को कम करते हैं ताकि उन्हें कम पंजीकरण शुल्क और स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना पड़े। हालांकि ऐसा करना एक दंडनीय अपराध है और इसके परिणामस्वरूप भारी जुर्माना और यहां तक कि कारावास भी हो सकता है। इसलिए, यह हमेशा सलाह दी जाती है कि एक जिम्मेदार नागरिक के रूप में अपनी संपत्ति पर लागू पूरे पंजीकरण शुल्क और स्टाम्प शुल्क का भुगतान करें।

हालांकि पंजीकरण शुल्क/स्टाम्प शुल्क पर बचत करने के लिए अपनी संपत्ति को कम करने की सलाह नहीं दी जाती है, लेकिन ऐसे कई कानूनी तरीके हैं जिनसे आप पंजीकरण शुल्क/स्टाम्प शुल्क को कम कर सकते हैंः

• महिला सदस्य/वरिष्ठ नागरिक के नाम पर संपत्ति रजिस्टर करेंः चूंकि कई राज्यों में एक प्रावधान है कि महिलाओं और वरिष्ठ नागरिकों को संपत्ति की खरीद पर कम पंजीकरण शुल्क/स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना होगा, किसी महिला सदस्य या परिवार के किसी बुजुर्ग सदस्य के नाम पर अपनी प्रॉपर्टी रजिस्टर कराने से स्टाम्प ड्यूटी/पंजीकरण शुल्क पर आपके कुछ पैसे बच सकते हैं।

• कम संख्या वाली इमारत में संपत्ति खरीदेंः यदि आप एक बहुमंजिला इमारत (जैसे कि एक अपार्टमेंट) में एक संपत्ति खरीद रहे हैं, तो अधिक मंजिलों वाली इमारत में संपत्तियों पर लागू शुल्क के लिए कम मंजिलों वाली इमारत में एक को प्राथमिकता दें।

• समझदारी से लोकेशन चुनेंः आप समझदारी से प्रॉपर्टी का लोकेशन चुनकर पंजीकरण फीस/स्टाम्प ड्यूटी पर भी बचत कर सकते हैं। यदि आपकी संपत्ति किसी दूरदराज के क्षेत्र में या शहर के बाहरी इलाके में है, तो लागू पंजीकरण शुल्क शहर के बीच में स्थित संपत्ति के लिए आपको जो भुगतान करना होगा, उससे बहुत कम होगा।

• इसे गिफ्ट डीड बनाएंः अगर आप परिवार के किसी सदस्य से प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं, तो प्रॉपर्टी रजिस्टर करते समय इसका उल्लेख करें। उस स्थिति में, संपत्ति को गिफ्ट डीड माना जाएगा और बहुत कम पंजीकरण शुल्क लागू होगा।

जब भी आप कोई नई प्रॉपर्टी खरीदते हैं, तो आपको संबंधित सरकार को स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होगा। ये शुल्क राज्य सरकार द्वारा राज्य के विकास के लिए लगाए जाते हैं। किसी भी संभावित कानूनी परिणाम से बचने के लिए आपको अपनी प्रॉपर्टी पर लागू स्टाम्प ड्यूटी का पूरा भुगतान करना होगा। यदि आप विचार कर रहे हैं होम लोन का लाभ उठाना , आप आसानी से बजाज मार्केट्स पर किफ़ायती ब्याज दरों पर इसका लाभ उठा सकते हैं।