सर्किल दर और मार्किट रेट: वह सब कुछ जो आपको जानना आवश्यक है

एक निवेशक या पहली बार घर के मालिक के रूप में, रियल एस्टेट एक बेहतरीन निवेश साबित हो सकता है जो आपको कई कर छूट प्रदान करता है। 'सर्किल रेट' और 'मार्केट रेट' दो ऐसे शब्द हैं जिनका इस्तेमाल आपने अपने ब्रोकर को समय-समय पर सुना होगा। सर्किल रेट एक बहुत ही महत्वपूर्ण शब्द है जिसे आपको एक संपत्ति खरीदार के रूप में समझना चाहिए। यह किसी संपत्ति के मूल्य का आकलन करने के लिए उपयोग किया जाने वाला एक प्रमुख मानदंड है जिसे समय-समय पर संशोधित किया जाता है और प्रत्येक क्षेत्र के लिए अलग-अलग होता है।

सर्कल रेट वह न्यूनतम कीमत है जिस पर एक वाणिज्यिक संपत्ति, तैयार घर, अपार्टमेंट या प्लॉट को बिक्री के लिए पंजीकृत किया जा सकता है। एक ही शहर के अलग-अलग इलाकों में अलग-अलग सर्कल रेट हो सकते हैं। सर्कल रेट संपत्ति की कीमतों को लेकर लगने वाली अटकलों पर नियंत्रण रखने की दिशा में प्रभावी ढंग से काम करता है।

सर्कल रेट के बारे में कुछ महत्वपूर्ण पॉइंट्स इस प्रकार हैं:

• न्यूनतम दर या कीमत लोकल डेवलपमेंट अथॉरिटीज या राज्य सरकार द्वारा तय की जाती है

• सर्कल रेट पर निर्णय लेने का प्राथमिक उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि प्रत्येक क्षेत्र करेक्ट प्राइस इंडेक्स के विरुद्ध लिस्टेड है

• सर्कल रेट संपत्ति की कीमत का संकेतक है

• यह आम तौर पर बाजार दर से कम होता है

• यह हमेशा रियल एस्टेट ट्रांसेक्शन दर से अधिक होता है

बाजार दर वह दर है जो खरीदार संपत्ति का स्वामित्व प्राप्त करने के समय विक्रेता को भुगतान करता है। यह कीमत दोनों पक्षों यानी खरीदार और विक्रेता के बीच पारस्परिक रूप से तय की गई अंतिम दर है।

उदाहरण देने के उद्देश्य से, मान लें कि राजीव मुंबई में एक प्रमुख स्थान पर अपना घर बेचना चाह रहे हैं। वह अपने घर के सामने कीमत लगाते समय स्थान की उच्च मांग, शहर के आस-पास के स्थानों से आसान निकटता और ऐसे अन्य कारकों पर विचार करेगा। जब किसी खरीदार में राजीव की अपेक्षाओं के विरुद्ध भुगतान करने की प्रवृत्ति होती है, तो बिक्री होती है। वह दर जो बिक्री समझौते के दस्तावेज़ पर दर्ज की जाती है और दोनों पक्षों के बीच आदान-प्रदान की जाती है, वह 'मार्किट रेट' है।

मार्किट रेट के बारे में कुछ महत्वपूर्ण पॉइंट्स यहां दिए गए हैं:

• मार्किट रेट क्षेत्र में डिमांड और सप्लाई के सीधे प्रोपोरशनल है

• यह विक्रेता की कीमत एक्सपेक्टेशन पर आधारित है

• खरीदार अपनी खरीदने की क्षमता की समीक्षा करते समय इसे एक निर्देश के रूप में उपयोग करते हैं

• मार्किट रेट किसी क्षेत्र में रियल एस्टेट वैल्यू की सराहना की डिग्री को इंडीकेट करता है

ज्यादातर मामलों में सर्किल रेट बाजार दर से कम होता है और दोनों का एक-दूसरे पर सीमित प्रभाव पड़ता है। जब सर्कल दर और बाजार दर में काफी अंतर होता है, तो यह रियल एस्टेट बाजार के भीतर मूल्य धारणा में एक स्पष्ट अंतराल है। यह भिन्नता भी बाजार के भीतर काले धन के ट्रांसेक्शन का एक प्रमुख कारण है।

रियल एस्टेट से निपटते समय सर्कल रेट और मार्केट रेट पर अपडेट रहना जरूरी है। किसी संपत्ति को अंतिम रूप देने से पहले इन दो दरों को जानने से कई वित्तीय परेशानियां कम हो सकती हैं। यह आपकी खरीदारी क्षमता निर्धारित करने में मदद करेगा और साथ ही स्थान के लिए सराहना की डिग्री भी बताएगा। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि यह होम लोन प्राप्त करने में भी काफी मददगार है। होम लोन बिक्री विलेख के आधार पर पेशकश की जाती है। सर्कल रेट और मार्किट रेट के बीच कम अंतर खरीदार के लिए फायदेमंद होगा।

निम्नलिखित उदाहरण से आपको यह समझने में मदद मिलेगी कि सर्कल रेट पर स्टांप शुल्क की गणना कैसे की जाती है:

मान लीजिए कि अर्शी मेहता ने हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण (हुडा) सेक्टरों में से एक में एक फ्लैट खरीदा है, जहां लोगों से सर्कल रेट के रूप में प्रति वर्ग फीट 5,100 रुपये का शुल्क लिया जाता है। जिस घर की बात हो रही है उसका कारपेट एरिया 1,200 वर्ग फुट है, इसलिए उनसे कुल 61.2 लाख रुपये का शुल्क लिया जाएगा। ध्यान रहे कि हरियाणा सरकार स्टांप ड्यूटी के तौर पर 5 फीसदी चार्ज लेगी. इसका मतलब है कि कुल देय स्टांप शुल्क कुल ₹3.06 लाख होगा। इसके अतिरिक्त, उसे पंजीकरण शुल्क के रूप में ₹15,000 का भुगतान करना होगा, क्योंकि संपत्ति का मार्किट वैल्यू ₹25 लाख से अधिक है। इसका मतलब है कि अर्शी को खरीदी गई प्रॉपर्टी की रजिस्ट्री कराते समय कुल ₹ 64.41 लाख चुकाने होंगे।

• आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 56 (2)(x) के अनुसार, संपत्ति की बाजार दर सर्कल दर मूल्य से कम होने की स्थिति में प्रश्न में अंतर पर खरीदार के लिए 'अन्य आय' के रूप में कर लगाया जाएगा। विक्रेता को संपत्ति के सर्कल रेट पर पूंजीगत लाभ कर के रूप में एक निश्चित राशि का भुगतान भी करना होगा

• रियल एस्टेट बाजार में पांच साल की लंबी मंदी के बीच, केंद्र ने खरीदारों और विक्रेताओं को समान रूप से अतिरिक्त सहायता देने का फैसला किया। उन्होंने यह घोषणा करके ऐसा किया कि यदि सर्कल रेट और संपत्ति के मार्किट वैल्यू के बीच अंतर 10% से कम है तो कोई अतिरिक्त कर देयता उत्पन्न नहीं होगी। नए प्रावधान 1 अप्रैल, 2021 को लागू हुए

• कोरोनोवायरस महामारी के बाद घर खरीदने वालों के साथ-साथ बीमार भारतीय अर्थव्यवस्था को बढ़ावा देने के लिए, केंद्रीय वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने 12 नवंबर, 2020 को आत्मनिर्भर भारत 3.0 अभियान के तहत एक नए प्रोत्साहन पैकेज की घोषणा की। पैकेज के हिस्से के रूप में केंद्र ने अनुबंध मूल्य के साथ-साथ सर्कल रेट के बीच अंतर दर को पिछले मानदंडों के तहत 10% से बढ़ाकर 20% करने का निर्णय लिया है। यह 30 जून, 2021 तक केवल ₹2 करोड़ से अधिक कीमत वाली आवासीय इकाइयों की प्राथमिक बिक्री पर लागू था

• इससे पहले कि आप सेलर द्वारा कोटेड वैल्यू पर बातचीत शुरू करें, आपके लिए सर्कल दरों और संपत्ति की बाजार दर का भी पता लगाना समझदारी होगी। यह सलाह दी जाती है कि ट्रांसेक्शन कॉस्ट को यथासंभव सर्कल रेट के करीब रखना चाहिए।

• हालांकि इस तरह की स्थिति अक्सर नहीं आती, लेकिन संपत्ति के मूल्य को कम करके बताने का मतलब यह हो सकता है कि आप कानूनी परेशानी को आमंत्रित कर रहे हैं। इसलिए, आपको संपत्ति को उस वास्तविक राशि के लिए रजिस्टर करना चाहिए जो आप इसके लिए भुगतान करते हैं। इसके अतिरिक्त, यह सबसे अच्छा होगा कि आप उन विक्रेताओं से न जुड़ें जो पैसे कमाने की तलाश में हैं जिन्हें सौदे के माध्यम से समझाया नहीं जा सकता।

• यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि बैंक रजिस्टर्ड वैल्यू का केवल एक हिस्सा ही लोन देंगे। यदि कोई बैंक ट्रांसेक्शन मे  शामिल है, उस स्तिथि मे वास्तविक प्रकृति का खुलासा करने के लिए कहा जाएगा।

• मार्किट रेट किसी संपत्ति की क्षमता और उस क्षेत्र के प्रकार का संकेत देती हैं जिसमें वह स्थित है। इसलिए, किसी संपत्ति का चयन करने या यहां तक ​​कि बट्टे खाते में डालने से पहले, आपके लिए स्थानीय बाजार की प्रवृत्ति का अध्ययन करना बहुत महत्वपूर्ण है।

• कुछ क्षेत्रों में, मार्किट रेट सर्कल दरों से कम हो सकती हैं। उदाहरण के लिए, यदि आप किसी पॉश इलाके में संपत्ति खरीदते हैं, तो आपको सर्कल रेट के आधार पर स्टांप ड्यूटी और रेजिस्ट्रशन चार्जेस का भुगतान करना होगा, न कि वास्तविक कीमत के आधार पर।