सर्कल रेट और मार्केट रेट: वह सब कुछ जो आपको जानना चाहिए

एक इन्वेस्टर या पहली बार घर के मालिक के रूप में, रियल एस्टेट एक बेहतरीन इन्वेस्टमेंट बन सकता है जो आपको कई टैक्स छूट प्रदान करता है। सर्कल रेट और मार्केट रेट दो ऐसे शब्द हैं जिनका इस्तेमाल आपने अपने ब्रोकर को समय-समय पर करते हुए सुना होगा। सर्कल रेट एक बहुत ही महत्वपूर्ण शब्द है जिसे आपको प्रॉपर्टी खरीदार के रूप में समझना चाहिए। यह एक प्रमुख मानदंड है जिसका उपयोग संपत्ति के मूल्य का आकलन करने के लिए किया जाता है जिसे समय-समय पर संशोधित किया जाता है और प्रत्येक क्षेत्र के लिए भिन्न होता है।

सर्कल रेट वह न्यूनतम मूल्य है जिस पर संपत्ति, तैयार घर, अपार्टमेंट, या प्लॉट को बिक्री के लिए पंजीकृत किया जा सकता है। एक ही शहर के अलग-अलग इलाकों में अलग-अलग सर्कल दरें हो सकती हैं। सर्कल दर संपत्ति की कीमतों के आसपास की अटकलों पर जांचें रखने की दिशा में प्रभावी ढंग से काम करती है।

सर्कल रेट के बारे में कुछ महत्वपूर्ण बिंदु यहां दिए गए हैंः

• न्यूनतम दर या कीमत स्थानीय विकास प्राधिकरणों या राज्य सरकार द्वारा तय की जाती है

• सर्कल रेट तय करने का प्राथमिक उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि हर क्षेत्र सही मूल्य सूचकांक के खिलाफ सूचीबद्ध हो

• सर्कल रेट प्रॉपर्टी की कीमत का संकेत देता है

• यह आमतौर पर बाजार दर से कम होता है

• यह हमेशा रियल एस्टेट लेनदेन दर से अधिक होता है

बाजार दर वह दर है जो खरीदार संपत्ति का स्वामित्व प्राप्त करते समय विक्रेता को देता है। यह कीमत दोनों पक्षों, यानी खरीदार और विक्रेता के बीच पारस्परिक रूप से तय की गई अंतिम दर है।

एक उदाहरण देने के उद्देश्य से, मान लीजिए कि राजीव मुंबई में एक प्रमुख स्थान पर अपना होम बेचना चाहता है। वह अपने होम के मुकाबले मूल्य मूल्य डालते समय स्थान की उच्च मांग, शहर के आसपास के स्थानों से आसान निकटता और ऐसे अन्य कारकों पर विचार करेगा। जब किसी खरीदार में राजीव की अपेक्षाओं के विपरीत भुगतान करने की प्रवृत्ति होती है, तो एक बिक्री होती है। बिक्री समझौते डॉक्यूमेंट पर जो दर नीचे रखी जाती है और दोनों पक्षों के बीच आदान-प्रदान किया जाता है, वह बाजार दर है।

मार्केट रेट के बारे में कुछ महत्वपूर्ण बातें यहां दी गई हैंः

• बाजार दर क्षेत्र में मांग और आपूर्ति के सीधे आनुपातिक है।

• यह विक्रेता की कीमत की अपेक्षा पर आधारित है।

• खरीदार अपनी खरीद क्षमता की समीक्षा करते समय इसका उपयोग निर्देश के रूप में करते हैं।

• बाजार दर किसी क्षेत्र में अचल संपत्ति मूल्य के मूल्यांकन की डिग्री को दर्शाती है।

ज्यादातर मामलों में सर्कल दर बाजार दर से कम होती है, और दोनों का एक-दूसरे पर सीमित प्रभाव पड़ता है। जब सर्कल रेट और मार्केट रेट बहुत भिन्न होते हैं, तो यह रियल एस्टेट मार्केट के भीतर मूल्य धारणा में एक स्पष्ट अंतराल होता है। यह भिन्नता बाजार के भीतर काले धन के लेन-देन के प्रमुख कारणों में से एक है।

रियल एस्टेट के साथ काम करते समय सर्कल रेट और मार्केट रेट के बारे में अपडेट रहना ज़रूरी है। प्रॉपर्टी को फाइनल करने से पहले इन दोनों दरों को जानने से बहुत सारी वित्तीय परेशानियां कम हो सकती हैं। यह आपकी खरीदने की क्षमता को निर्धारित करने में मदद करेगा और साथ ही लोकेशन के लिए सराहना की डिग्री का भी संकेत देगा। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि यह होम लोन प्राप्त करने के लिए भी काफी मददगार है। ए हाउस लोन बिक्री विलेख के आधार पर पेश किया जाता है। सर्कल रेट और मार्केट रेट के बीच एक छोटा सा अंतर खरीदार के लिए फायदेमंद होगा।

निम्नलिखित उदाहरण से आपको यह समझने में मदद मिलेगी कि सर्कल रेट पर स्टाम्प ड्यूटी की गणना कैसे की जाती हैः

मान लीजिए कि अर्शी मेहता हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण (हुडा) के सेक्टरों में से एक में एक फ्लैट खरीदती हैं, जहां लोगों से सर्कल रेट के रूप में कुल ₹ 5,100 प्रति वर्ग फुट का शुल्क लिया जाता है। विचाराधीन घर का कालीन क्षेत्र 1,200 वर्ग फुट है इसलिए उससे कुल ₹ 61.2 लाख का शुल्क लिया जाएगा। ध्यान रखें कि हरियाणा सरकार स्टाम्प ड्यूटी के रूप में 5% शुल्क लेगी। इसका मतलब है कि कुल देय स्टाम्प शुल्क कुल ₹ 3.06 लाख होगा। इसके अतिरिक्त, उसे पंजीकरण शुल्क के रूप में ₹ 15,000 का भुगतान करना होगा, क्योंकि संपत्ति का बाजार मूल्य ₹25 लाख से अधिक है। इसका मतलब है कि अर्शी को खरीदी गई प्रॉपर्टी को रजिस्टर करते समय कुल ₹ 64.41 लाख का भुगतान करना होगा।

• इनकम टैक्स अधिनियम, 1961 की धारा 56 (2) (X) के अनुसार, प्रॉपर्टी की मार्केट रेट सर्कल रेट वैल्यू से कम होने की स्थिति में खरीदार के लिए अन्य इनकम के तौर पर सवाल में अंतर पर टैक्स लगाया जाएगा। विक्रेता को प्रॉपर्टी के सर्कल रेट पर कैपिटल गेन टैक्स के तौर पर एक निश्चित राशि का भुगतान भी करना होगा।

• अचल संपत्ति बाजार में पांच साल की लंबी मंदी के बीच, केंद्र ने खरीदारों और विक्रेताओं को समान रूप से अतिरिक्त सहायता प्रदान करने का फैसला किया। उन्होंने यह घोषणा करके ऐसा किया कि अगर सर्कल दर और संपत्ति के बाजार मूल्य के बीच का अंतर 10% से कम है, तो कोई अतिरिक्त कर देयता उत्पन्न नहीं होगी। नए प्रावधान 1 अप्रैल, 2021 को लागू हुए।

• कोरोनावायरस महामारी के बाद घर खरीदारों के साथ-साथ बीमार भारतीय अर्थव्यवस्था को बढ़ावा देने के लिए, केंद्रीय वित्त मंत्री निर्मला सीतारमन ने 12 नवंबर को आत्मनिर्भर भारत 3.0 अभियान के तहत एक नए प्रोत्साहन पैकेज की घोषणा की, 2020. पैकेज के हिस्से के रूप में, केंद्र ने समझौते के मूल्य के साथ-साथ सर्कल दर के बीच अंतर दर को पिछले मानदंडों के तहत 10% से बढ़ाकर 20% करने का फैसला किया है। यह 30 जून, 2021 तक पूरी तरह से उन आवासीय इकाइयों की प्राथमिक बिक्री पर लागू था, जिनकी कीमत ₹2 करोड़ से अधिक है।

• विक्रेता द्वारा उद्धृत मूल्य पर बातचीत शुरू करने से पहले, सर्कल दरों और संपत्ति की बाजार दर का भी पता लगाना आपके लिए समझदारी होगी। यह सलाह दी जाती है कि लेन-देन की लागत को जितना हो सके सर्कल रेट के करीब रखना चाहिए।

• हालांकि इस तरह का परिदृश्य अक्सर उत्पन्न नहीं हो सकता है, किसी संपत्ति के मूल्य की कम रिपोर्ट करने का मूल रूप से मतलब यह हो सकता है कि आप कानूनी परेशानी को आमंत्रित कर रहे होंगे। इसलिए, आपके द्वारा इसके लिए भुगतान की जाने वाली वास्तविक राशि के लिए आपको संपत्ति को रजिस्टर करना होगा। इसके अलावा, यह सबसे अच्छा होगा कि आप उन विक्रेताओं के साथ काम न करें जो पैसा कमाना चाहते हैं, जिसे सौदे के माध्यम से समझाया नहीं जा सकता है।

• यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि बैंक पंजीकरण वैल्यू के केवल एक हिस्से को फंड करेंगे। अगर कोई बैंक इसमें शामिल है, तो आपको लेन-देन की सही प्रकृति के बारे में बताने के लिए कहा जाएगा।

• बाजार दरें किसी संपत्ति की क्षमता और वह किस प्रकार के क्षेत्र में स्थित है, इसका संकेत देती हैं। इसलिए, किसी प्रॉपर्टी को चुनने या यहां तक कि अगर बंद है तो लिखने से पहले, आपके लिए स्थानीय बाजार के रुझान का अध्ययन करना बहुत ज़रूरी है।

• कुछ क्षेत्रों में, बाजार दरें सर्कल दरों से कम हो सकती हैं। उदाहरण के लिए, अगर आपको पॉश इलाके में कोई प्रॉपर्टी खरीदनी है, तो आपको सर्कल रेट के आधार पर स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होगा, न कि वास्तविक कीमत के आधार पर।