रेरा-रेरा अधिनियम

रेरा रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी के लिए एक शॉर्ट फॉर्म है। यह रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के एक हिस्से के रूप में अस्तित्व में आया। यह अधिनियम खरीदारों के हितों की रक्षा करने और रियल एस्टेट क्षेत्र में भी आईडी2 को बढ़ावा देने के इरादे से लागू किया गया था। यह विशेष विधेयक उच्च सदन (राज्यसभा) द्वारा 10 मार्च, 2016 को पारित किया गया था। यह आर्टिकल आपको रेरा एक्ट के बारे में उन अलग-अलग बातों के बारे में बताएगा, जिन्हें आपको जानना ज़रूरी है। अधिक जाने पर पढ़ें।

रेरा अधिनियम के तहत, कानून को लागू करने के प्रभारी अधिकारियों ने नियमों का एक सेट निर्धारित किया है, जिसका खरीदारों, डेवलपर्स, प्रमोटरों और बिल्डरों को अनिवार्य रूप से पालन करना चाहिए। उन्हें पारदर्शिता सुनिश्चित करने और उन व्यक्तियों के बीच जवाबदेही को बढ़ावा देने के लिए रखा गया है जो किसी भी प्रकार के अचल संपत्ति लेनदेन में पक्षकार हैं।

वे नियम इस प्रकार हैंः

• सुरक्षाः रेरा अधिनियम के तहत, खरीदारों और निवेशकों द्वारा दी गई राशि का कम से कम 70 प्रतिशत एक अलग खाते में रखा जाएगा। अकाउंट में जो फंड उपलब्ध है, वह बिल्डरों को केवल एक शर्त पर आवंटित किया जाएगा; संसाधनों को निर्माण और भूमि से संबंधित लागतों को कवर करने के लिए जाना चाहिए। इसके अतिरिक्त, डेवलपर्स और बिल्डर बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले अग्रिम भुगतान के रूप में संपत्ति की लागत के 10 प्रतिशत से अधिक राशि की मांग नहीं कर सकते हैं।

• पारदर्शिता - एक नियम के तौर पर, बिल्डरों को उन सभी परियोजनाओं के लिए मूल दस्तावेज भी जमा करने होते हैं, जिन पर वे काम शुरू करने वाले हैं। बिल्डरों को भी खरीदार की सहमति के बिना मूल लेआउट में कोई बदलाव नहीं करना चाहिए।

• निष्पक्षताः रेरा ने डेवलपर्स को सुपर बिल्ट-अप एरिया के बजाय कार्पेट एरिया के आधार पर प्रॉपर्टी बेचने का भी निर्देश दिया है। किसी परियोजना के पूरा होने में देरी होने की स्थिति में, खरीदार अपने द्वारा निवेश किए गए पैसे वापस प्राप्त कर सकते हैं, या वे निवेश किए गए पैसे प्राप्त कर सकते हैं और आवधिक आधार पर आय प्राप्त कर सकते हैं।

• क्वालिटीः बिल्डर के लिए यह अनिवार्य है कि वह प्रॉपर्टी से जुड़ी किसी भी समस्या को ठीक करे, जिसका सामना खरीदार को खरीदने के बाद 5 साल की समय सीमा के भीतर करना होगा। शिकायत के 30 दिनों के भीतर इसका ध्यान रखा जाना चाहिए।

• ऑथराइजेशनः एक डेवलपर को नियामक के साथ खुद को पंजीकृत किए बिना प्लॉट बेचने, बोली लगाने, निवेश करने या विज्ञापन देने या बुक करने की अनुमति नहीं है। उक्त पंजीकरण के बाद, सभी इन्वेस्टमेंट से संबंधित विज्ञापनों में एक अनूठा प्रोजेक्ट-वार पंजीकरण नंबर होना चाहिए जो रेरा द्वारा प्रदान किया गया है।

• संपत्तियों और आवासीय फ्लैटों के लिए अनुमोदन जारी करना

• रियल एस्टेट बिक्री पंजीकृत करना

• रियल एस्टेट संपत्तियों के लेनदेन को विनियमित करना

रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए रेरा की मंजूरी से घर खरीदारों को असंख्य लाभ मिलते हैं। इसके कुछ उल्लेखनीय फ़ायदे जानने के लिए आगे पढ़ें -

• संपत्ति का समय पर कब्ज़ाः रियल एस्टेट सेक्टर को डेवलपर्स और प्रमोटरों द्वारा दी गई फर्जी कंप्लीशन टाइमलाइन से भरा हुआ माना जाता है। इस व्यापक खतरे ने घर खरीदारों के बीच भारी वित्तीय चिंताओं को जन्म दिया है और इच्छुक खरीदारों के बीच अविश्वास की भावना भी पैदा की है। जब कोई रियल एस्टेट परियोजना रेरा के तहत पंजीकृत होती है, तो प्रमोटरों को पूरा होने की तारीख देनी होती है, जिसमें विफल रहने पर उन्हें भारी जुर्माना देना पड़ता है।

• किसी परियोजना के सटीक विवरणः डेवलपर्स को इस अधिनियम के हिस्से के रूप में पूर्ण और सटीक परियोजना विवरण प्रदान करनी होगी। विशिष्टताओं में प्रदान की गई सुविधाएँ, पूरा होने का चरण, कवर किया गया क्षेत्र, इकाइयों की संख्या और बहुत कुछ शामिल हैं। आरईआरए पंजीकरण होने पर परियोजना के आधार पर सभी प्रासंगिक विवरण कवर किए जाते हैं। पंजीकरण हो जाने के बाद डेवलपर्स क्लेम को बदल या वापस नहीं कर सकते हैं।

• लाइसेंस पर आश्वासनः जब रेरा स्थापित नहीं किया गया था, तो अधिकांश डेवलपर्स आवश्यक लाइसेंस के बिना परियोजनाएं शुरू करते थे। इसके कारण अंततः खरीदारों को अवैध विकास की लागत वहन करनी पड़ी। रेरा के साथ, डेवलपर्स को बिक्री के लिए यूनिट की पेशकश करने से पहले सभी लाइसेंसों को छांटना होगा। इससे धोखाधड़ी वाले रियल एस्टेट क्लेम से बचा जा सकता है।

• विज्ञापन पर प्रतिबंधः प्रमोटर रेरा के तहत सभी आवश्यकताओं को सॉर्ट किए बिना प्रोजेक्ट का विज्ञापन नहीं कर सकता है। जब भी प्रोजेक्ट का विज्ञापन दिया जाता है, तो विज्ञापन पर रजिस्टर्ड रेरा नंबर प्रदर्शित होना चाहिए।

रेरा के तहत पंजीकरण की प्रक्रिया अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग होती है। यह प्रक्रिया राज्य के समर्पित रेरा पोर्टल के माध्यम से ऑनलाइन पूरी की जा सकती है। आरईआरए पंजीकरण प्रक्रिया के लिए डेवलपर्स को अपने सभी दस्तावेज़ सबमिट करने और आवेदन पत्र भरने की आवश्यकता होती है। रेरा पंजीकरण प्रक्रिया के लिए प्रमोटरों को जो दस्तावेज प्रस्तुत करने होंगे, वे नीचे सूचीबद्ध हैंः

• सबसे पहले, प्रमोटरों को एक चेकलिस्ट तैयार करनी होगी, जिसके बाद उन्हें उन सभी दस्तावेजों को इकट्ठा करना होगा जो पंजीकरण के लिए आवश्यक होंगे।

• फिर, उन्हें रेरा अधिनियम की धारा 4 (2) (आई) (डी) के तहत निर्धारित एस्क्रो बैंक खाते का नंबर प्राप्त करना होगा।

• इसके बाद प्रमोटर को विधिवत फॉर्म ए भरना होगा और सबमिट करना होगा, जिसे पंजीकरण आवेदन पत्र के रूप में भी जाना जाता है।

• इसके बाद, उन्हें फॉर्म बी भरना होगा, जो अधिनियम के तहत निर्धारित नियमों के अनुसार प्रमोटर द्वारा की गई अनिवार्य घोषणा है।

• उन्हें फॉर्म जी भी भरना और सबमिट करना होगा, जिसे किसी परियोजना की बिक्री या आवंटन के मसौदा समझौते के रूप में भी जाना जाता है।

• फिर, उन्हें एक हलफनामा प्रस्तुत करना होगा जिसमें कहा गया है कि उपरोक्त फॉर्म जी में दर्ज विवरण रेरा द्वारा निर्धारित नियमों के अनुसार है।

• उसके बाद, प्रमोटर को एक और एफिडेविट जमा करना होगा। इसमें कहा जाना चाहिए कि रेरा अधिनियम की धारा 3 के अनुसार संभावित/इच्छुक खरीदारों से कोई बुकिंग राशि सुरक्षित नहीं की गई है।

• फिर, प्रमोटर को लागू शुल्क का भुगतान करना होगा, जो राज्य से राज्य में अलग-अलग होता है।

• उपरोक्त स्टेप के बाद, प्रमोटर को संबंधित रेरा प्राधिकरण को पंजीकृत डाक द्वारा उपरोक्त सभी दस्तावेजों की विधिवत हस्ताक्षरित हार्ड कॉपी भेजनी होगी।

• अंत में, प्रमोटर को फॉर्म सी भरना होगा और सबमिट करना होगा, जिससे उन्हें पंजीकरण सर्टिफिकेट मिलेगा।
   

रियल एस्टेट एजेंटों के लिए आवश्यक दस्तावेज़ः

• इसे प्राप्त करने के लिए एजेंटों को प्रमोटरों के लिए ऊपर दिए गए चरणों का पालन करना चाहिए।

• उसके बाद, उन्हें एक पंजीकरण नंबर दिया जाएगा। प्रत्येक संपत्ति की बिक्री के साथ इस संख्यात्मक आंकड़े का उल्लेख करना होगा।

• इसके बाद एजेंट को उन खातों, प्रासंगिक दस्तावेजों और रिकॉर्ड को बनाए रखना होगा जो सभी लेनदेन से संबंधित हैं।

• किसी परियोजना से संबंधित सभी जानकारी और दस्तावेज़ों को आवश्यकता पड़ने पर खरीदार के साथ साझा किया जाना चाहिए।

• यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि एजेंट को निलंबित किया जा सकता है यदि वे पंजीकरण प्रक्रिया के दौरान किसी भी चीज़ को गलत तरीके से प्रस्तुत करते हैं या धोखाधड़ी की गतिविधियों में शामिल होते हैं।

रेरा अधिनियम की धारा 31 के अनुसार, खरीदार प्रमोटरों या एजेंटों के खिलाफ शिकायत दर्ज कर सकते हैं और इसके विपरीत। शिकायत दर्ज करते समय जिन चरणों का पालन करना चाहिए, वे इस प्रकार हैंः

• स्टेप 1:सबसे पहले, पीड़ित को उचित अधिकार क्षेत्र के तहत शिकायत दर्ज करने के लिए रेरा का वकील खोजना होगा।
  

• स्टेप 2: शिकायत फॉर्म राज्य सरकार द्वारा निर्धारित नियमों के अनुसार भरा जाना चाहिए जो संपत्ति के लिए होम है।

• स्टेप 3: शिकायत में निम्नलिखित जैसी जानकारी शामिल होनी चाहिएः

  1. आवेदक और संबंधित उत्तरदाता की विवरण
  2. पंजीकरण परियोजना का नंबर और पता
  3. दावे के आधार के साथ तथ्यों का एक संक्षिप्त स्टेटमेंट
  4. यदि पीड़ित द्वारा किसी भी प्रकार की राहत मांगी जा रही है, तो वांछित राहत और अंतरिम राहत, यदि कोई हो, की विवरण प्रदान की जानी चाहिए

• स्टेप 4: फिर, आपको लागू शुल्क का भुगतान करना होगा। हालांकि, इस बात का ध्यान रखना चाहिए कि यह राशि अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग होगी। उदाहरण के लिए, कर्नाटक में शुल्क ₹ 5,000 हो सकता है जबकि ओडिशा के निवासियों को केवल ₹ 1,000 का भुगतान करना पड़ सकता है।

• स्टेप 5: वैकल्पिक रूप से, असंतुष्ट व्यक्ति अपने राज्य की रेरा वेबसाइट पर जाकर वेब के माध्यम से शिकायत दर्ज कर सकता है।

• स्टेप 6: यदि शिकायतकर्ता रेरा द्वारा पारित निर्णय से संतुष्ट नहीं है, तो वे 60 दिनों की समय सीमा के भीतर रेरा के अपीलीय न्यायाधिकरण में शिकायत दर्ज कर सकते हैं।

• स्टेप 7: संबंधित व्यक्ति अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेश के 60 दिनों के भीतर उच्च न्यायालय से भी संपर्क कर सकता है, अगर वे इससे खुश नहीं हैं।

आरईआरए पंजीकरण उस अवधि के लिए मान्य है जिसके भीतर प्रमोटर परियोजना को शुरू करने या पूरा करने का लक्ष्य रखता है। युद्ध, महामारी आदि जैसी प्राकृतिक आपदा के मामले में पंजीकरण की वैधता बढ़ाई जा सकती है। फिर से, इस तरह के एक्सटेंशन केवल एक साल की अवधि के लिए मान्य हैं।

आरईआरए अधिनियम, 2016, घर खरीदारों और रियल एस्टेट एजेंटों को निम्नलिखित तरीकों से प्रभावित करता हैः

ए. घर खरीदार

• चूंकि बिल्डरों को आधिकारिक रेरा पोर्टल पर नियमित रूप से अपनी परियोजनाओं से संबंधित सभी जानकारी का खुलासा करना चाहिए, इसलिए संभावित खरीदार संपत्ति की स्थिति पर नज़र रख सकते हैं।

• रेरा अधिनियम के अनुसार, घर खरीदारों को केवल कालीन क्षेत्र के आधार पर संपत्ति के लिए भुगतान करना होगा। इसका मतलब है कि बिल्डर सुपर बिल्ट-अप एरिया के आधार पर खरीदारों से शुल्क नहीं ले सकते हैं।

• बिल्डरों को घर खरीदारों के पैसे का 70 प्रतिशत एक अलग अकाउंट में डिपॉजिट करना होगा। यहां संग्रहीत धन का उपयोग केवल निर्माण उद्देश्यों के लिए किया जाना चाहिए। इससे खरीदार के पैसे का सही इस्तेमाल सुनिश्चित होता है।

• अगर प्रॉपर्टी की डिलीवरी में देरी होती है, तो डेवलपर को देरी की अवधि के लिए खरीदार द्वारा दिए गए पैसे पर ब्याज़ देना होगा। खरीदार को देय ब्याज़ की गणना उस समय एसबीआई की मौजूदा एमसीएलआर दर की तुलना में 2 प्रतिशत के रूप में की जाती है।

• खरीदार संपत्ति पर कब्जा करने के बाद डेवलपर को 5 साल तक निर्माण में खामियों की रिपोर्ट कर सकता है।

• अगर डेवलपर प्रॉपर्टी में कोई बदलाव करना चाहता है, तो उसे इसके दो-तिहाई मालिकों की सहमति की जरूरत होगी.

• अधिनियम के अनुसार, डेवलपर अग्रिम भुगतान के रूप में संपत्ति के मूल्य का केवल 10 प्रतिशत तक ही ले सकता है।

• अगर खरीदार को प्रॉपर्टी के टाइटल डीड में कोई विसंगति दिखाई देती है, तो वह तुरंत डेवलपर से मुआवजा मांग सकता है।
   

B. रियल एस्टेट एजेंट और डेवलपर्स

• एजेंटों और डेवलपर्स को रेरा अधिनियम के तहत 500 वर्ग मीटर से अधिक की हर परियोजना या 8 अपार्टमेंट या उससे अधिक के घरों को पंजीकृत करना होगा।

• डेवलपर्स/एजेंटों के लिए यह अनिवार्य है कि वे प्रोजेक्ट के लिए घर खरीदारों से लिए गए पैसे को एक अलग खाते में जमा करें। इसका मतलब है कि खरीदार द्वारा जमा किए गए पैसे का इस्तेमाल संपत्ति के निर्माण के अलावा अन्य उद्देश्यों के लिए नहीं किया जा सकता है। इसके अलावा, डेवलपर्स को खर्च किए गए या कमाए गए हर एक रुपये का हिसाब भी रखना होगा।

• एजेंटों/डेवलपर्स और खरीदारों के बीच एक मॉडल बिक्री समझौता होगा।

रेरा अधिनियम के तहत निर्धारित परिभाषा के अनुसार, कालीन क्षेत्र फर्श के क्षेत्र का एक योग है जिसका उपयोग संपत्ति की चार दीवारों के भीतर किया जा सकता है। इसमें अन्य स्थानों के क्षेत्र शामिल नहीं हैं जो संपत्ति के साथ आते हैं जैसे कि खुली छत या बालकनी। कालीन क्षेत्र को परिभाषित किया गया है और इसे संपत्ति की बिक्री के आधार में बदल दिया गया है ताकि खरीदारों को भ्रामक विज्ञापनों से बचाया जा सके। रेरा के अधिकारियों ने कालीन क्षेत्र को संपत्ति की बिक्री का आधार क्यों बनाया है, इसका कारण यह है कि खरीदार घर के भीतर उपयोग करने योग्य क्षेत्र के बारे में निश्चित हो सके।

यह सुनिश्चित करने के लिए कि कोई संपत्ति रेरा के अनुरूप है, एक संभावित खरीदार को तीन चीजों की तलाश में होना चाहिए। वे इस प्रकार हैंः

• खरीदार को यह सुनिश्चित करना होगा कि बिल्डर/डेवलपर ने निर्माण से संबंधित खर्चों के लिए इस्तेमाल किए जाने वाले पैसे का 70 प्रतिशत एक अलग एस्क्रो अकाउंट में डाल दिया है। बिल्डर कानूनी रूप से खरीदार को इसका सबूत देने के लिए बाध्य है।

• यदि किसी संपत्ति का कालीन क्षेत्र 500 वर्ग मीटर से अधिक है, तो उसके विज्ञापनों में विशिष्ट रेरा द्वारा जारी पंजीकरण नंबर शामिल होना चाहिए जो संपत्ति को सौंपा गया है।

• संपत्ति में सभी आवश्यक दस्तावेज और मंजूरी भी होनी चाहिए। बिल्डर या बिल्डर का प्रतिनिधित्व करने वाले व्यक्ति को खरीदार को इसका प्रमाण देना होगा।